전세사기 전세보증보험 5월부터 달라진점

최근 들어 전세사기가 급증하면서 많은 피해가 발생하고 있습니다. 경기도 화성 동탄에서 오피스텔 250여 채를 소유한 임대인이 파산해 수십 명의 피해자가 또 생길 수 있다는 뉴스가 나왔습니다. 작년 12월 23일 2,700채 빌라왕이 나타나 파악된 피해자는 327세대이며 피해액은 260억 원이 넘는다는 뉴스에 이어,  2023년 3월 16일 인천 미추홀구에 104 가구 중 단 한 가구를 제외하고 모조리 경매로 넘어간 사례가 나올 정도로 전세사기 피해가 충격적인데요, 이러한 전세사기피해를 막기 위해 정부에서는 5월부터 새로 조정하여 시행하는 정책을 발표했습니다. 오늘은 이미 시행하거나 달라지는 전세보증보험과 관련된 내용을 포스팅해 봅니다.

전세가율 조정

1) 전세가율 조정 (매매가의 100% ==> 90%)

주택도시보증공사(HUG)의 전세금반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하여, 악성임대인의 무자본갭투자, 중개사등의 깡통전세계약 유도등에 악용된 측면이 있었다고 판단하여 2023년 5월부터 조정 시행 한다고 합니다.

전세가율을 100%에서 90%로 낮춰. 악성임대인의 무자본 갭 투자나 중개사 등의 깡통 전세 계약 방지 차원에서 시행한다고 합니다. 이러한 변화가 있음에도 불구하고, 이미 계약을 체결한 임차인을 보호하기 위해 유예 기간을 부여합니다. 보통 계약 체결에서 잔금 납부까지 2~3개월 소요되는 유예 기간을 부여해 임차인들이 자신의 계약을 끝까지 이행할 수 있도록 보호합니다. 또한 기존 보증 갱신 대상자는 2024년 1월부터 적용됩니다. 이렇게 함으로써, 건전한 전세 계약을 체결하는 것이 중요하다는 것을 강조하고, 임차인들이 전세금 반환 보증서를 통해 안심하고 거주할 수 있도록 보장합니다. 뿐만 아니라, 건전한 전세 계약을 통해 충분한 보증이 제공될 수 있도록 서민 임차인 보증료 할인을 확대하고, 이번에 상향 조정된 대상자는 연소득 4천만 원 이하에서 5천만 원 이하로 상향 조정되며, 할인폭은 50%에서 60%로 증가합니다.

2) 감정평가사의 시세조작 방지(공시가 150% ==> 140%)

일부 감정 평가사들이 임대인과 모의하여 시세를 조작하며 전세 사기에 개입된 사례가 있어서 앞으로는 공시가격과 실거래 가격이 없는 경우에만 적용하고 특히 협회에서 추천된 법인의 감정가만을 인정하여, 감정평가사가 임대인과 모의하여 시세 부풀리기를 할 수 없도록 한다고 합니다. 아파트는 상대적으로 전세보증금으로부터 불안감은 작지만 (작다고 해서 무시할 수는 없습니다. 역시 아파트의 가격하락과 임대인의 경제적 상황이 맞물려 여러 경우를 불러올 수 있습니다) 빌라나 단독 또는 다가구주택 및 주거형 오피스텔등 지난해까진  공시가격의 150%를 집값으로 산정하여 전세가율을 정했으나 올해는 140%로 하양 조정 했습니다. 공시가격의 126% 만 보증보험가입이 인정됩니다.

3) 등록임대사업자의 의무임대보증 관리 강화

임대사업자가 임대보증의무가입제도를 악용하여 우선보증금 미반환위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 있었고, 임대사업자 역시 보증제도를 무자본갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 문제점이 있었습니다. 보증제도의 무자본 갭투자수단 악용을 차단하기 위해, 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안을 보증가입의무화가 전면 시행되기 이전인 2023.7월까지 마련할 예정이라 합니다.

개정된 정책으로 임대인 임차인 모두에게 득일까?

무자본 갭투자 및  깡통전세계약의 피해를 줄이며 보증금이 전액 보장되는 안전한 전세 제도 개선을 위한다는 점은 인정합니다만, 경기침체 및 고금리등의 영향으로 부동산경기 위축 시 주택가격 하락이 오는데요 이는 전세가율 상승으로 이어집니다. 이런 상황이 발생하면 안전한 전세임을 보장하는 보증보험 가입을 위해 전세보증금 보장 범위 90% 를 유지해야 하며 차액만큼 내려서 세입자를 구하거나 기존 세입자에겐 그 차액만큼 반환해야 합니다, 그럴 경우 그 차액은 임대인의 부담으로 다가옵니다.

임차인 역시 반환보증이 가능한 주택을 선호할 텐데요, 주택매수심리 하락과 입주 준비 중인 물량으로 인한 주택가격하락으로 전세보증금은 낮아지겠지만  임대인은 부담금 일부는 월세로 전향될 가능성이 많습니다.

전세사기와 정부대책을 바라보며

깡통주택을 많게는 수백, 수천 채 단위로 보유한 악질적인 일부 임대 사기꾼의 만행으로, 많은 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입고 있습니다. 대한민국의 부동산 시장이 갖고 있는 문제가 여실히 드러났습니다. 조직적이며 계획, 설계된 범죄에는 좀 더 엄중한 법의 잣대가 필요하며, 전세계약자 입장에선 계약서 작성 단계에서는 가급적 검증된 중개인 입회하에 진행하며, 대리인과 계약 시에는 주민등록증 진위여부를 확인하고 신분증 사본 요구 또는 직접 통화나 문자메시지 발송 등을 통해 재차 확인해야 합니다. 만약 의심스러운 점이 있다면 관할 지자체 민원실 혹은 인터넷 정부민원포털 민원 24에서 발급받은 전입세대 열람내역을 요청해 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.